第229章 叶婉的美丽
“是，你说的对，上面我说的都是宏观方面，接着我要说些微观方面的事。
我要还要制定技术领先战略。绿色、科技、人文已经成为房地产开发的三大要素，科技就是生产力，就是销售力，通过新材料、新产品和新技术提高楼盘科技含量而获得竞争优势已为广大开发商所重视，在采用技术时很重视技术的超前性和领先性。大型楼盘开发周期长，在一期时就要注意采用领先技术，否则在后期开发中前期将明显缺乏优势。
除此之外，制定合作战略也很有必要。房地产业具有上下游关系单位较多的特点，在这里强调合作也是理所当然的。合作主要是指与城市建设、规划、土地、工商、设计单位、施工单位、规划单位、景观设计单位、媒体和全程策划、销售代理公司等机构或部门合作，通过与这些单位建立良好的合作关系，可以获得良好的开发软环境、优秀的楼盘产品、周密的策划和中介代理服务，为开展知识营销奠定基础；
最后要与时俱进，制定信息化战略。房地产业与信息工作密切相关，房地产业最终将要过渡为服务产业，而非开发。大型楼盘更需要信息，包括行业的、市场的、消费者的相关信息，所以一定要把信息工作拿到一个战略的高度来看待，加强信息化建设，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平台，以增强对楼盘的最终定位能力、设计能力、建设能力、销售能力、管理能力和服务能力，而这些能力将服务于市场。”陆阡陌一口气说道。
“高屋建瓴，千百，听你这么一讲，我对这个项目都有信息了。”莫羽西说道。
“千百，这是市场战略，那销售战略又要怎么制定呢？”孙晓红问道。
“晓红，市场策略是战略的话，那营销策略就是战术，是产品销售战役的打法，正确地制定并执行策略是成功营销的关键。”陆阡陌答道。
“这个我懂，我是想问问，具体如何实施？”孙晓红接着问道。
“销售策略是很复杂的，具体情况需要具体分析，我简单说一说吧。
首先，要定制营销策略。市场需要房地产企业在营销过程中把工作做得越来越细，“大型楼盘”有必要建立客户信息数据库，开展一对一营销，为房地产买家提供个性化的个人服务，包括为买家量身定做，对于拓展市场大有益处。
再有，要制定机动营销策略。机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段；通路则是指自行销售、销售外包和尾盘进入二三级市场流通等方式；
价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式；付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。机动灵活对于大型楼盘来说具有非常的意义，船大也要争取好掉头。”
陆阡陌说到这里，孙晓红打断了他的话，问道：“千百，从这个层面上看，大盘销售和普通盘销售倒是没有太大区别，都是在定价上和付款上下功夫。除了这些以外，还有没有与之不尽相同的销售策略了？”
“当然有了，除了上面常规策略外，还是制定借力借势策略。借力借势关键要正确理解力和势，力为外力，势为优势、机会，都是来自于企业外部的资源，借力借势就是要整合外部资源。外力可能表现为专业公司、行业主管部门、媒介、专家、同行业和消费者，优势和机会则可能表现为区位优势、节假日、重大活动等方面，要善于发现机会和借助外部力量，开展事件行销，以促进和推动营销工作的深入开展。
另外，知识营销策略也很重要。知识营销是以知识普及为前导，以知识推动市场营销的新思想，很多地产开发商都接受了这种营销理念。
通过开展普及住房知识、产业政策、住宅装饰装修、贷款方法和程序以及如何办理交易手续、交纳税费等知识常识的普及，在增加房地产买家知识的同时，也增强房地产买家对开发商的认同，进而产生购买决策乃至发生购买行为。
对于大型楼盘营销这场持久战，完全有必要建立一块知识阵地，成为沟通开发商和买家的工具，乃至成为沟通开发商和业主的工具，进而形成一种文化而不断提升地产的附加值。
最后，在说说创新营销策略。大型楼盘营销需要营销创新，否则每期都采取相同的策略对消费者来说恐怕会不痛不痒，不会产生感觉，更难于产生购买行为。营销创新的前提是理念创新，动力是技术创新，关键是管理创新，灵魂是文化创新。
总之，无论采取何种市场战略和营销策略，在大型楼盘营销过程都要保持一个基调。
这个基调就是大气，衬托和突出大型楼盘的规模优势，包括楼盘在建筑设计、环境规划、建设施工、景观设计、功能配套、促销宣传、气氛营造等诸多方面都要突出这个基调。”
陆阡陌教科书般的一番话，令莫羽西、孙晓红和林薇点头称赞。
莫羽西笑道：“千百，果然有两下子，怪不得这么多女孩子喜欢你呢。”
陆阡陌当然不能他是穿越回来的，比他们多知道好多。说道：“很多都是不成熟的，还需要在世纪工作中多雕琢才行。”
“那我再问问你，从功能和便利角度来看，我们在开发盐场仓库这块地，要注意些什么？”
“我的想法是，既然是大盘开发，就要寻求重新整合现代生活诸种因素，如居家，工作，购物，休闲等，创造出新一代的城市与住宅。
充分发挥城市的基本作用，充分顾及人与自然、社会的关系，倡导一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市跃动人群生活模式，强调轻松便利的居住换、和睦的邻里关系，全力以赴的工作，尽情地享受与娱乐的生活方式。
大盘无论多大，都必须是一个城市中的有机组成部分，它必须主动地承担起在一个城市中的责任和权力。
从责任来说，大盘必须遵循城市发展的普遍规律，尤其不能随意低取消路网，随意地便更区域地道路结构；从权利来讲，大盘的开发也必须充分利用城市带给它所有权利，利用城市的就业动力，利用城市的配套设施，利用城市的市政管网，而不要只立足于自己这个小范围，搞小而全的建筑。盐库地块的体量足可以满足这个设计理念了。”陆阡陌道。
“要是一个楼盘能解决你说的这些，我们就不再仅仅是靠地产盈利，同时也在靠地产实现我们的社会责任了，利在当代，功在千秋了。”莫羽西道。
“是啊，羽西，除了这些，我、晓红包括叶婉都是天海盐场的子弟，也想让天海盐场的职工活的更有尊严。”陆阡陌道。
“你要是这么想，我就全力支持你，我和薇姐的钱，由你支配。不过还是那个前提，你的资产必须变成你和叶婉的公共资产才行。我对你不放心。”莫羽西道。
“当然可以，就算我的一半全给叶婉，我也没意见。”
谷/span“那你就给好了，你身上没有钱了，我看你上哪去沾花惹草。”莫羽西笑道。
“看你说的，像我出去就靠钱才行似的。要是你这么支持我，我就全力争取这个项目了，之前还为资金担心过，现在不用担心了。”陆阡陌道。
“钱包，我们都是一家人，我的钱就是你的钱。你要做的，就是挣更多的钱，别忘了，你跟我承诺的，要在五年之内挣上十个亿。有了这笔钱就能实现我的理想，建一座滨江大桥了。”莫羽西道。
“羽西，你放心，我一定会让你如愿的。”陆阡陌语气坚定地说道。
“好了，没有什么事，你和晓红回去造人吧。”莫羽西笑道。
“羽西姐，不急的。”孙晓红忙道。
“回去吧，你们早点要上孩子，千百才能安心和叶婉结婚。那样的话，你也有了身份，陪千百出去应酬也不用尴尬了。”
“羽西姐，那我们就回去了，努努力，争取早些要个孩子。等我们要上孩子了，千百就多陪陪你们。”孙晓红道。
“我们才不用他陪呢。”林薇笑道。
“好了，你们走吧。我和薇姐也要休息了。”莫羽西道。
……
回到孙晓红住所，洗漱过后，自然是一番缠绵。无论是男欢女爱的需要，还是为了要一个孩子，两个人格外地投入，知道没有力气为止。
趴在陆阡陌身上，孙晓红娇声道：“千百，今年你怎么这么卖力气啊？”
“我，我后天就要去日本了，明天晚上想休息一天。”陆阡陌低声道。
“也对，别去了日本，没精打采，叶婉不高兴了。”孙晓红道。
“叶婉倒好说，我是怕薛老师又说我，说实话，我还是挺怕薛老师的。”陆阡陌道。
“你呀，就是心里有鬼，要是堂堂正正有什么可怕的。薛老师也不错，你做了那么多错事，她还是让叶婉回到你身边了。”
“薛老师和叶婉都是很传统的，薛老师觉得叶婉跟我同居了，嫁给我是理所应当的。叶婉也觉得，不能再跟别人了。要不是叶婉这么想，换成其他女孩，搞不好真的接受三井浩介或者尹云鹏了。”陆阡陌道。
“你要庆幸，叶婉两年前没有这么美，要是早早这么美了，也许就等不到你了。”孙晓红道。
“是啊，叶婉也说。她读中专的时候，身材很是干瘦，脸上也有很多痘痘，加上不爱打扮，还真的没有人追求，谁知道，现在美成这个样子了。”
“其实在天海盐场的时候，叶婉就很漂亮了。不过，和现在相比还是差出很多，顶多是标致的小姑娘。我总觉得，那时候的她没有我好看。虽然脸长不一定比她强，可我身材比她好多了，当时我就是觉得你有眼无珠。”孙晓红道。
“现在，你的身材一样很好。”陆阡陌手又开始在孙晓红身上四处游走起来。
“我身材是很好，现在叶婉的身材同样很好了。虽然不够火爆，不过每一个部位都恰到好处，特别是身上的香气，简直太美妙了，我都想靠着她睡。”
“是啊，抱着叶婉简直就像在做梦，都觉得不真实了。”陆阡陌道。
“能让女人都只有赞美的女人，该有多美的完美。叶婉就是这样。真因为叶婉在，我已经没有觊觎之心了。做你前妻也挺好，输给叶婉，不丢人。”孙晓红叹声道。
“真没想到，羽西、林薇和你在这件事上观点是这么的一致。”陆阡陌道。
“虽然女人的美有各式各样，羽西美在大气，林薇美在气质，我没在娇美，可与叶婉比起来，确实有差距，自然心悦诚服了。别忘了，莫羽西可是当年的首富之女、现在天海第一富婆，还是天海电视台当家花旦，这样的人都主动给叶婉让位，其他人就更是这样了。”孙晓红道。
“你们越是这么说，我越是觉得有压力，也是觉得有压迫感。不行，咱们还得加把劲，你早点怀上孩子。那样的话，就可以给孩子上户口，我们办好手续，叶婉就能跟我登记了。”
“是啊，我要是有了孩子，孩子有了身份，你们就不用等到寒假再结婚登记了。你们登记了，追求叶婉的人自然就会少了很多。现在我上京都大学的论坛，铺天盖地都是向叶婉求爱的，看那阵势，比女明星都火热。”孙晓红道。
“是啊，我也常上京都大学论坛，现在京都大学的男生都疯狂可，为了能跟叶婉一起上公开课，有的都等上一个晚上。为了能坐的离叶婉近一些，有的提前三天就在教室占座了。没办法，叶婉的公开课，老师只好为叶婉在讲台边上单独留个作为。我都有些担心叶婉了。”陆阡陌道。
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最后要与时俱进，制定信息化战略。房地产业与信息工作密切相关，房地产业最终将要过渡为服务产业，而非开发。大型楼盘更需要信息，包括行业的、市场的、消费者的相关信息，所以一定要把信息工作拿到一个战略的高度来看待，加强信息化建设，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平台，以增强对楼盘的最终定位能力、设计能力、建设能力、销售能力、管理能力和服务能力，而这些能力将服务于市场。”陆阡陌一口气说道。
“高屋建瓴，千百，听你这么一讲，我对这个项目都有信息了。”莫羽西说道。
“千百，这是市场战略，那销售战略又要怎么制定呢？”孙晓红问道。
“晓红，市场策略是战略的话，那营销策略就是战术，是产品销售战役的打法，正确地制定并执行策略是成功营销的关键。”陆阡陌答道。
“这个我懂，我是想问问，具体如何实施？”孙晓红接着问道。
“销售策略是很复杂的，具体情况需要具体分析，我简单说一说吧。
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陆阡陌说到这里，孙晓红打断了他的话，问道：“千百，从这个层面上看，大盘销售和普通盘销售倒是没有太大区别，都是在定价上和付款上下功夫。除了这些以外，还有没有与之不尽相同的销售策略了？”
“当然有了，除了上面常规策略外，还是制定借力借势策略。借力借势关键要正确理解力和势，力为外力，势为优势、机会，都是来自于企业外部的资源，借力借势就是要整合外部资源。外力可能表现为专业公司、行业主管部门、媒介、专家、同行业和消费者，优势和机会则可能表现为区位优势、节假日、重大活动等方面，要善于发现机会和借助外部力量，开展事件行销，以促进和推动营销工作的深入开展。
另外，知识营销策略也很重要。知识营销是以知识普及为前导，以知识推动市场营销的新思想，很多地产开发商都接受了这种营销理念。
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最后，在说说创新营销策略。大型楼盘营销需要营销创新，否则每期都采取相同的策略对消费者来说恐怕会不痛不痒，不会产生感觉，更难于产生购买行为。营销创新的前提是理念创新，动力是技术创新，关键是管理创新，灵魂是文化创新。
总之，无论采取何种市场战略和营销策略，在大型楼盘营销过程都要保持一个基调。
这个基调就是大气，衬托和突出大型楼盘的规模优势，包括楼盘在建筑设计、环境规划、建设施工、景观设计、功能配套、促销宣传、气氛营造等诸多方面都要突出这个基调。”
陆阡陌教科书般的一番话，令莫羽西、孙晓红和林薇点头称赞。
莫羽西笑道：“千百，果然有两下子，怪不得这么多女孩子喜欢你呢。”
陆阡陌当然不能他是穿越回来的，比他们多知道好多。说道：“很多都是不成熟的，还需要在世纪工作中多雕琢才行。”
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“我的想法是，既然是大盘开发，就要寻求重新整合现代生活诸种因素，如居家，工作，购物，休闲等，创造出新一代的城市与住宅。
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大盘无论多大，都必须是一个城市中的有机组成部分，它必须主动地承担起在一个城市中的责任和权力。
从责任来说，大盘必须遵循城市发展的普遍规律，尤其不能随意低取消路网，随意地便更区域地道路结构；从权利来讲，大盘的开发也必须充分利用城市带给它所有权利，利用城市的就业动力，利用城市的配套设施，利用城市的市政管网，而不要只立足于自己这个小范围，搞小而全的建筑。盐库地块的体量足可以满足这个设计理念了。”陆阡陌道。
“要是一个楼盘能解决你说的这些，我们就不再仅仅是靠地产盈利，同时也在靠地产实现我们的社会责任了，利在当代，功在千秋了。”莫羽西道。
“是啊，羽西，除了这些，我、晓红包括叶婉都是天海盐场的子弟，也想让天海盐场的职工活的更有尊严。”陆阡陌道。
“你要是这么想，我就全力支持你，我和薇姐的钱，由你支配。不过还是那个前提，你的资产必须变成你和叶婉的公共资产才行。我对你不放心。”莫羽西道。
“当然可以，就算我的一半全给叶婉，我也没意见。”
谷/span“那你就给好了，你身上没有钱了，我看你上哪去沾花惹草。”莫羽西笑道。
“看你说的，像我出去就靠钱才行似的。要是你这么支持我，我就全力争取这个项目了，之前还为资金担心过，现在不用担心了。”陆阡陌道。
“钱包，我们都是一家人，我的钱就是你的钱。你要做的，就是挣更多的钱，别忘了，你跟我承诺的，要在五年之内挣上十个亿。有了这笔钱就能实现我的理想，建一座滨江大桥了。”莫羽西道。
“羽西，你放心，我一定会让你如愿的。”陆阡陌语气坚定地说道。
“好了，没有什么事，你和晓红回去造人吧。”莫羽西笑道。
“羽西姐，不急的。”孙晓红忙道。
“回去吧，你们早点要上孩子，千百才能安心和叶婉结婚。那样的话，你也有了身份，陪千百出去应酬也不用尴尬了。”
“羽西姐，那我们就回去了，努努力，争取早些要个孩子。等我们要上孩子了，千百就多陪陪你们。”孙晓红道。
“我们才不用他陪呢。”林薇笑道。
“好了，你们走吧。我和薇姐也要休息了。”莫羽西道。
……
回到孙晓红住所，洗漱过后，自然是一番缠绵。无论是男欢女爱的需要，还是为了要一个孩子，两个人格外地投入，知道没有力气为止。
趴在陆阡陌身上，孙晓红娇声道：“千百，今年你怎么这么卖力气啊？”
“我，我后天就要去日本了，明天晚上想休息一天。”陆阡陌低声道。
“也对，别去了日本，没精打采，叶婉不高兴了。”孙晓红道。
“叶婉倒好说，我是怕薛老师又说我，说实话，我还是挺怕薛老师的。”陆阡陌道。
“你呀，就是心里有鬼，要是堂堂正正有什么可怕的。薛老师也不错，你做了那么多错事，她还是让叶婉回到你身边了。”
“薛老师和叶婉都是很传统的，薛老师觉得叶婉跟我同居了，嫁给我是理所应当的。叶婉也觉得，不能再跟别人了。要不是叶婉这么想，换成其他女孩，搞不好真的接受三井浩介或者尹云鹏了。”陆阡陌道。
“你要庆幸，叶婉两年前没有这么美，要是早早这么美了，也许就等不到你了。”孙晓红道。
“是啊，叶婉也说。她读中专的时候，身材很是干瘦，脸上也有很多痘痘，加上不爱打扮，还真的没有人追求，谁知道，现在美成这个样子了。”
“其实在天海盐场的时候，叶婉就很漂亮了。不过，和现在相比还是差出很多，顶多是标致的小姑娘。我总觉得，那时候的她没有我好看。虽然脸长不一定比她强，可我身材比她好多了，当时我就是觉得你有眼无珠。”孙晓红道。
“现在，你的身材一样很好。”陆阡陌手又开始在孙晓红身上四处游走起来。
“我身材是很好，现在叶婉的身材同样很好了。虽然不够火爆，不过每一个部位都恰到好处，特别是身上的香气，简直太美妙了，我都想靠着她睡。”
“是啊，抱着叶婉简直就像在做梦，都觉得不真实了。”陆阡陌道。
“能让女人都只有赞美的女人，该有多美的完美。叶婉就是这样。真因为叶婉在，我已经没有觊觎之心了。做你前妻也挺好，输给叶婉，不丢人。”孙晓红叹声道。
“真没想到，羽西、林薇和你在这件事上观点是这么的一致。”陆阡陌道。
“虽然女人的美有各式各样，羽西美在大气，林薇美在气质，我没在娇美，可与叶婉比起来，确实有差距，自然心悦诚服了。别忘了，莫羽西可是当年的首富之女、现在天海第一富婆，还是天海电视台当家花旦，这样的人都主动给叶婉让位，其他人就更是这样了。”孙晓红道。
“你们越是这么说，我越是觉得有压力，也是觉得有压迫感。不行，咱们还得加把劲，你早点怀上孩子。那样的话，就可以给孩子上户口，我们办好手续，叶婉就能跟我登记了。”
“是啊，我要是有了孩子，孩子有了身份，你们就不用等到寒假再结婚登记了。你们登记了，追求叶婉的人自然就会少了很多。现在我上京都大学的论坛，铺天盖地都是向叶婉求爱的，看那阵势，比女明星都火热。”孙晓红道。
“是啊，我也常上京都大学论坛，现在京都大学的男生都疯狂可，为了能跟叶婉一起上公开课，有的都等上一个晚上。为了能坐的离叶婉近一些，有的提前三天就在教室占座了。没办法，叶婉的公开课，老师只好为叶婉在讲台边上单独留个作为。我都有些担心叶婉了。”陆阡陌道。
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